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橋梁﹒紐帶﹒匯集﹒分享
時間：2018-08-29 11:42
隨著電商的沖擊和行業(yè)競爭的加劇，部分不景氣的購物中心和商場陸續(xù)向需求更為旺盛的寫字樓轉(zhuǎn)型。
近日，北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，位于學(xué)清路的圣熙8號購物中心四層引入了共享辦公區(qū)——優(yōu)客工場。與優(yōu)客工場緊鄰的就是木北造型、優(yōu)享健身、麗家寶貝等商鋪。和以往“商改寫”案例不同的是，圣熙8號的轉(zhuǎn)型走的并不是將整層或整棟樓整體改為寫字樓這一傳統(tǒng)路線，而是將部分閑置店鋪或坪效不高的超市改造為辦公區(qū)出租，商鋪與辦公區(qū)共處一層 ，這種“商辦混合”模式并不多見。
中購聯(lián)購物中心委員會主任郭增利表示，從某種意義上來說，商業(yè)和商務(wù)的互動很可能成為下一趨勢。一方面，聯(lián)合辦公品牌與購物中心合作，可全方位利用購物中心的空間價值。另一方面，雙方在功能上也可互相配套，商務(wù)人群的餐飲需求可在購物中心解決，同時也能為商場補(bǔ)充客流。
共享辦公入場
圣熙8號購物中心雖然仍在正常營業(yè)，但不同樓層都出現(xiàn)了很多圍擋。北京商報記者在商場四層看到，優(yōu)客工場占據(jù)了兩塊區(qū)域，位于西側(cè)的區(qū)域已經(jīng)改造完工，快手公司在一個月前已進(jìn)駐辦公。位于東側(cè)的優(yōu)客工場仍在裝修，預(yù)計10月完工。記者以租賃辦公區(qū)為由，向優(yōu)客工場相關(guān)工作人員張杰進(jìn)行詢問。張杰表示，優(yōu)客工場去年就已進(jìn)駐購物中心，每個工位月租金1700元，目前除了裝修好的區(qū)域已經(jīng)租給快手，正在裝修的部分也僅剩三四個工位。與優(yōu)客工場同處一層的木北造型、優(yōu)享健身、麗家寶貝等商鋪都在正常營業(yè)。
圣熙8號的指引牌顯示，目前僅有四層增加了優(yōu)客工場，其余樓層均為商場業(yè)態(tài)。但在二層?xùn)|側(cè)記者也看到有藍(lán)色圍擋，經(jīng)詢問商場工作人員后得知，此前這里一直空置，偶有招商開店的商鋪也都待不長，正在裝修的是即將搬過來的美廉美超市，半個月前開始動工，預(yù)計9月底開業(yè)。
北京商報記者了解到，正在裝修的是升級改造后的美廉美，原來位于商場二層的美廉美將搬離，空出來的區(qū)域據(jù)稱將由58集團(tuán)或快手租下用于辦公。升級改造后的美廉美面積也將縮小。
商場經(jīng)營承壓
據(jù)了解，圣熙8號購物中心的前身是原學(xué)清路金五星購物廣場，隨著商業(yè)環(huán)境和政府政策的改變，金五星主導(dǎo)的批發(fā)市場被迫轉(zhuǎn)型發(fā)展。批發(fā)市場原有的園區(qū)被分割改造為兩大區(qū)域，北部區(qū)域被改建為中關(guān)村東升科技園學(xué)院園，主要以辦公為主。南部區(qū)域依然為商業(yè)用地，也就是現(xiàn)在的圣熙8號購物中心。
北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，中關(guān)村東升科技園學(xué)院園1層為餐飲，引入了品牌旺順閣魚頭泡餅、峨眉酒家、雅瑪花式鐵板燒等知名連鎖餐飲品牌，2-6層全部為辦公區(qū)。樓層指引牌顯示，三四層入駐的是北京五八信息技術(shù)有限公司，五六層被大有水木建筑設(shè)計（北京）有限公司占據(jù)。負(fù)責(zé)出租寫字樓的工作人員介紹，該寫字樓價格為7.5元/平方米/天。目前辦公區(qū)出租率已達(dá)90％，共有20多家企業(yè)。
對比之下，盡管圣熙8號業(yè)態(tài)豐富，但人流量并不大，只有餐飲和電影院能帶動部分消費(fèi)。北京商報記者在購物中心看到，除了親子娛樂區(qū)、餐飲以及電影院尚有一些顧客以外，服裝銷售區(qū)基本無人問津，店員也在三三兩兩地閑聊。為了吸引消費(fèi)者，商場里增加了不少臨時促銷展位。顧客李先生告訴記者，自己來這里主要是為了帶孩子到三層親子區(qū)游泳，“這個商場的人越來越少了，但附近的飯館生意還可以，要是沒有那些餐廳和電影院，估計早就倒閉了”。
公開資料顯示，圣熙8號購物中心是懷柔物美京北大世界在北京市場的第二家分店，也是物美在北京涉足百貨領(lǐng)域的第二個品牌，體量約為7萬平方米，由百貨店和美廉美超市構(gòu)成，并設(shè)有嘉華影城、美食城、電玩城和KTV，主打時尚、餐飲、娛樂休閑等業(yè)態(tài)。
尷尬的地理位置或許是影響圣熙8號購物人流的關(guān)鍵因素之一。北京商報記者看到，圣熙8號距離最近的六道口地鐵站尚有1公里，想要前往必須轉(zhuǎn)乘公交車。即便是自駕車，這里通往亞運(yùn)村、天通苑等大型居民區(qū)也需要很長時間，商場西門外的學(xué)清路甚至不能直通五環(huán)主路，再加上八達(dá)嶺高速附近本就擁堵的交通，使得來往更加不便。
“商辦混合”或?yàn)槌雎?/strong>
隨著電商的沖擊和行業(yè)競爭的加劇，部分購物中心和商場已經(jīng)陸續(xù)改為寫字樓，進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展。據(jù)了解，2017年初，位于三里屯商圈的盈科中心經(jīng)過商改寫重新開放。2017年5月，由北京中糧廣場C座購物中心改造成的共享辦公項(xiàng)目亮相，被業(yè)內(nèi)稱作商改寫的成功樣本。2017年7月，西單商場十里堡店物業(yè)被萬科收購，未來將改建為寫字樓。同月，原華堂商場十里堡店掛出辦公招商的樓面廣告。
圣熙8號也曾想通過轉(zhuǎn)型寫字樓改變目前的處境，但后來因有人指出該購物中心加蓋樓層，屬違建方式改造辦公空間而不了了之。在轉(zhuǎn)型寫字樓無果后，圣熙8號欲通過與共享辦公合作，達(dá)到將閑置區(qū)域再利用的目的。
北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)副會長賴陽表示，在商業(yè)革命的變革時期，圣熙8號沒有跟上消費(fèi)者需求的變化，導(dǎo)致業(yè)績下滑。商場經(jīng)營業(yè)績不好，商戶經(jīng)營壓力大，交不起租金，空置率就會上升。在無法維持商業(yè)經(jīng)營的情況下，圣熙8號才會將空置的區(qū)域轉(zhuǎn)型做辦公區(qū)。但實(shí)際上，商場做辦公區(qū)是吃虧的，因?yàn)檗k公區(qū)的租金相較商鋪低，但為了減少商鋪空置率，做辦公區(qū)也不失為一條出路。
郭增利認(rèn)為，現(xiàn)在有很多不同的聯(lián)合辦公品牌都在和購物中心合作，讓購物中心的空間價值得到全方位的利用。從某種意義上來說，商業(yè)跟商務(wù)的互動很有可能成為下一步趨勢。他表示，過去購物中心里僅僅是商戶，而現(xiàn)在購物中心業(yè)態(tài)越來越豐富，出現(xiàn)各類服務(wù)，甚至共享辦公，實(shí)際上是從空間延展的角度豐富了購物中心的一種新的內(nèi)容形式。
郭增利指出，購物中心的空間中如果包含一部分商務(wù)內(nèi)容，能夠起到互為配套的作用。“商務(wù)人群午飯和晚飯很有可能就在購物中心解決了，而商場的一些零售或餐飲品牌也可以借助商務(wù)辦公人群補(bǔ)充一些客流，這種相互聯(lián)動的可能性較大。”
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