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2015年是零售行業(yè)巨變的一年，電商已經(jīng)從線上殺到線下，從商品殺到服務(wù)，線上巨頭紛紛搶占商場(chǎng)這個(gè)線下最大的流量入口，各種降維攻擊的新玩法讓傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)人眼花繚亂，同時(shí)也倍感焦灼。

蘇州，金雞湖畔，誠(chéng)品書店近期開業(yè)，盡管其并沒(méi)有大張聲勢(shì)，但是卻引發(fā)了朋友圈的熱議。以文化為核心的個(gè)性化體驗(yàn)式項(xiàng)目似乎成為趨勢(shì)。

從12月15日舉行的第一太平戴維斯“商業(yè)地產(chǎn)方向大變”論壇上了解到，目前全國(guó)已經(jīng)開業(yè)的購(gòu)物中心有4000多家，到2020年，開業(yè)的將到10000家。超大供應(yīng)量逐漸入市，當(dāng)前的存量已經(jīng)飽和，個(gè)性化的誠(chéng)品模式是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)之一。而隨著更多的舊樓改造和新項(xiàng)目開發(fā)，2016年開始，應(yīng)該會(huì)有一波購(gòu)物中心的并購(gòu)風(fēng)潮來(lái)襲。

經(jīng)營(yíng)連鎖書店起家的誠(chéng)品集團(tuán)在蘇州打造其首個(gè)大型綜合體旗艦項(xiàng)目，包括了生活館甚至住宅。誠(chéng)品集團(tuán)坦言，走向重資產(chǎn)模式也是因?yàn)橐郧耙宰赓U方式運(yùn)作的過(guò)程中出現(xiàn)過(guò)問(wèn)題，因此索性自持物業(yè)。

這個(gè)賣書的商家在金雞湖畔打造了“誠(chéng)品生活蘇州”，這對(duì)于誠(chéng)品而言，已經(jīng)不僅是一家書商，其甚至更像一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。作為一個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，“誠(chéng)品生活蘇州”的建筑面積超過(guò)13萬(wàn)平方米，包括兩棟塔樓和一個(gè)四層的裙樓，1.5萬(wàn)平方米的書店只占了裙樓面積的四分之一，另外兩棟住宅“誠(chéng)品居所”還可供出售。

不僅僅是誠(chéng)品，以北歐簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)風(fēng)格見長(zhǎng)的宜家，如今也在中國(guó)市場(chǎng)打造大量大型購(gòu)物中心。就在日前，無(wú)印良品的旗艦店在上海開業(yè)，引發(fā)了大量消費(fèi)者冒雨排隊(duì)的壯觀景象。

那么，緣何這些曾經(jīng)以文化與設(shè)計(jì)內(nèi)涵著稱的商家都開始玩起了商業(yè)地產(chǎn)呢？

“我們可以看到，現(xiàn)在越來(lái)越多的城市出現(xiàn)了供應(yīng)量過(guò)大的現(xiàn)象，有些城市比如天津、蘇州等大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目都出現(xiàn)了局部的飽和，這導(dǎo)致一些新項(xiàng)目在招商和經(jīng)營(yíng)方面會(huì)有困難，開發(fā)商會(huì)有困惑。因此，更多的業(yè)者開始走個(gè)性化路線，比如誠(chéng)品，其在臺(tái)灣是個(gè)地標(biāo)性的文化項(xiàng)目，大家都以到誠(chéng)品喝個(gè)咖啡、看個(gè)書為一種文化的象征，這種文化標(biāo)簽可以影響到人們的購(gòu)物傾向，也可以精準(zhǔn)定位一群客戶。所以誠(chéng)品這類文化、藝術(shù)商家做商業(yè)地產(chǎn)可以吸引一批簇?fù)碚撸部梢詭?dòng)一些電商難以替代的實(shí)體消費(fèi)。我們做商業(yè)地產(chǎn)不一定很強(qiáng)調(diào)千篇一律，比如IFC等項(xiàng)目都是個(gè)性化的。”第一太平戴維斯上海副董事長(zhǎng)朱兆榮指出。

當(dāng)然還有一種標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作模式，即萬(wàn)達(dá)的全國(guó)統(tǒng)一復(fù)制模式，快速擴(kuò)張占據(jù)地盤。但是部分業(yè)者認(rèn)為，這類標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目可能缺乏個(gè)性，其適合連鎖化經(jīng)營(yíng)，未必在長(zhǎng)期個(gè)性化優(yōu)質(zhì)的商業(yè)價(jià)值上有太大體現(xiàn)。

消費(fèi)走低、電商的沖擊，使得2016年成為了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最為關(guān)鍵的破局之年，那么，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)能否在2016年突圍呢？

“其實(shí)現(xiàn)在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)處在低谷，我相信未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值慢慢會(huì)理性化。過(guò)去我們用土地成本和價(jià)值來(lái)估算，這不是直接反映到市場(chǎng)的價(jià)值，我們相信未來(lái)可以看清真正的商業(yè)價(jià)值。這里有一個(gè)融合的問(wèn)題，很多實(shí)體業(yè)者在尋找電商化的出路。比如H&M、ZARA等，甚至王府井、步步高等都開拓了電商路線，但是整體的電商銷售占比在這些實(shí)體品牌中并不高。而在我們看來(lái)，電商其實(shí)也非常想切入實(shí)體店。在過(guò)去的半年，我們看到有一些電商進(jìn)入了實(shí)體的，比如阿里巴巴通過(guò)和蘇寧、銀泰的合作都進(jìn)入了實(shí)體店，亞馬遜在美國(guó)也開設(shè)實(shí)體店。其實(shí)，實(shí)體業(yè)者不必太過(guò)擔(dān)憂電商，電商對(duì)于線下資源也有需求，完全可以合作。”朱兆榮認(rèn)為。

除了電商化的融合，業(yè)者預(yù)期，商業(yè)地產(chǎn)2016年會(huì)出現(xiàn)并購(gòu)潮，一些已經(jīng)陳舊的商業(yè)體項(xiàng)目占據(jù)著優(yōu)質(zhì)地段，這些項(xiàng)目很可能被資本并購(gòu)。而隨著2016年上海迪士尼樂(lè)園的開業(yè)，很多游客會(huì)來(lái)上海，所以南京西路、淮海路等商圈將成為商業(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)，這些地段的租金水平看漲。