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“都說實體店生意不好做，購物中心卻依然以瘋狂的速度只增不減。曾經(jīng)是餐飲企業(yè)夢寐以求的選址地，如今脫離了“物以稀為貴”的時代，餐廳在購物中心的位置選擇變得愈發(fā)有講究。”

我們先看一組數(shù)據(jù)：截止到2016年一季度，全國一、二、三線城市已開業(yè)的購物中心總共有3547家（3萬平方米以上的大型購物中心），其中，光是2015年這一年，全國就新開了408家，比2014年增速更快。再看看餐飲吧，截止2015年12月份，我國總共有5074852家餐廳，而像萬達(dá)之類的購物中心更是騰出了37%-40%的地兒用來吃飯。所以，餐飲老板對購物中心趨之若鶩的行為我們也就不難理解了。

（2016年一季度，全國一、二、三線城市已開業(yè)的購物中心數(shù)據(jù)圖）

體驗式消費已成為商業(yè)主流

商業(yè)市場對購物中心寄予了很大厚望，當(dāng)然這也并不一帆風(fēng)順，購物中心的瘋狂擴建還是引起了產(chǎn)能過剩，飽和度超標(biāo)以及品牌同質(zhì)化等問題，于是開發(fā)商和經(jīng)營者紛紛開始包裝自己，調(diào)整招商模式和經(jīng)營模式，走向了具有差異化的“體驗”之路，這也是為什么購物中心娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、休閑服務(wù)業(yè)成為香餑餑的原因。

購物中心的“體驗式業(yè)態(tài)”那么火，開發(fā)商和餐飲品牌自然應(yīng)擔(dān)當(dāng)起包裝自己的責(zé)任。某連鎖餐飲品牌開發(fā)總監(jiān)H認(rèn)為，餐廳選址不光與地理位置有關(guān)，購物中心在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計、經(jīng)營業(yè)態(tài)上的能力也決定了商場及餐廳的人氣，房屋成本合理的情況下，空間組合、搭配與創(chuàng)新能力強的購物中心應(yīng)首先考慮。像雕塑、繪畫等藝術(shù)氣息濃郁的僑福芳草地，擁有冰場和Snoopy樂園的北京五彩城等，都能以空間體驗上的“殺手锏”為餐廳賺足人氣。

（北京僑福芳草地）

另外，品牌也應(yīng)從品類、菜品、菜單、裝修上包裝自己，比如客單價較低的餐飲品牌進駐購物中心時應(yīng)盡量以 “小而美”特色餐切入而不是快餐。遇見小面宋奇認(rèn)為，購物中心和消費者雖然對30元客單價以下的餐飲有很大需求，但當(dāng)快餐在如今被貼上“難吃、不時髦”的標(biāo)簽時，努力在品類的定義上朝著“特色餐”打造會更受顧客歡迎。

點子有了，可我們要開在哪？

既然今天我們要談?wù)撡徫镏行模敲雌放婆c購物中心的定位、目標(biāo)客群、品牌勢能甚至生物鐘匹不匹配就得先考慮明白，怕就怕一股腦把沙縣小吃或是晝夜顛倒的酒吧開進了恒隆廣場，等待你的恐怕就不是票子了。

（進購物中心之前要先想好這里是否適合自己的品牌）

無論是成熟餐飲品牌還是初創(chuàng)餐飲品牌，對所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展(商圈人氣、周圍場所、人流量、目標(biāo)客群、人均購買力、開發(fā)商是否成熟)及時了解是非常有必要的，不僅如此，對商圈未來發(fā)展?jié)摿Φ念A(yù)判也能助你一臂之力。

還是拿開頭這家餐飲品牌舉例，它在北京有18家門店，在鋪完了朝陽大悅城、崇文門新世界、藍(lán)色港灣這類A級商圈后，它在望京華彩城、回龍觀華聯(lián)、通州羅斯福廣場等B級、C級商圈也玩的不亦樂乎，并說自己會把成熟社區(qū)和新興商圈作為近期的主要發(fā)展目標(biāo)。開發(fā)總監(jiān)H認(rèn)為，同一餐飲品牌，顧客自然會優(yōu)先選擇離家近的位置，再加上人們對“吃飯”隨機性消費大于目的性消費的心理，選擇消費、休閑、娛樂需求高的大型居住區(qū)存在巨大潛力。另外，對分布在不同區(qū)域、不同類型的購物中心進行抽樣和歷史數(shù)據(jù)分析，能夠更精準(zhǔn)的做出商圈選擇決策。

（羅斯福廣場）

而與開發(fā)商議價能力不強、沒有開店歷史數(shù)據(jù)的初創(chuàng)餐飲品牌，選商圈的最好辦法就是掃街“揀漏”，要知道，餐飲行業(yè)的月倒閉率可是高達(dá)10%!當(dāng)然了，這類品牌還是建議先攻占A級或B級商圈(可以選擇相對偏的位置和小店面)，畢竟品牌初創(chuàng)階段讓更多人知道自己還是極好的。

我們該與什么樣的購物中心“聯(lián)姻”？

首先，要看購物中心的經(jīng)營形態(tài)是否成熟(我認(rèn)為這與發(fā)展時間沒啥直接關(guān)系)。主要看人氣、周圍的寫字樓和周圍社區(qū)的入住率、住宅特色、顧客消費能力、有效人流;購物中心內(nèi)是否有麥當(dāng)勞、肯德基這類大型餐飲品牌，餐飲品類組合是否多樣化，品牌布局是否有規(guī)劃，購物中心主力店是什么類型。

（北京A、B、C級商圈分布圖）

其次，要看開發(fā)商綜合實力。資源整合不足，品牌落位規(guī)劃欠缺的購物中心倒是樂意敞開懷抱迎接你，但你敢去嗎?H認(rèn)為，開發(fā)商的實力不夠、專業(yè)性不強，對于餐飲品牌的后期經(jīng)營會有直接影響。因此，無論是成熟餐飲品牌還是初創(chuàng)餐飲品牌，應(yīng)首先選擇像中糧、凱德、華潤這種全國范圍內(nèi)知名度高的大型開發(fā)商，其次則是要考慮當(dāng)?shù)貙嶋H情況，比如上海的百聯(lián)、深圳的茂業(yè)、杭州的銀泰、山東的振華等開發(fā)商，它們在當(dāng)?shù)氐脑捳Z權(quán)和認(rèn)知度超過前者也是常事，水土不服嘛。另外，值得一提的是，開發(fā)商即便再成熟，品牌也不能因為初出茅廬就跟著跑，項目本身的地理位置和周圍同類型購物中心的密集程度同樣會產(chǎn)生后患。

選擇成熟度高的專業(yè)開發(fā)商，營銷、物業(yè)、規(guī)劃能力先不說，他們對于餐飲品牌、品類數(shù)量上的嚴(yán)格把控就能讓你在“差異化”上具備先發(fā)優(yōu)勢。比如同一家購物中心內(nèi)日料店只能有兩個品牌，并且面積一大一小，還得安置在不同樓層，至少保證同一片區(qū)域內(nèi)競爭對手不會泛濫。

（如果購物中心里都沒有麥當(dāng)勞這樣的品牌，那你還是換個地方吧）

再次，要看地理位置是否便利。開頭我們講到過，人們更愿意去離家近的購物中心，也就是說，對餐飲品牌而言，主要賺的還是周圍3公里社區(qū)和商圈顧客的錢，能不能讓他們覺得簡單直接快速方便，決定著購物中心的存活年限。比如購物中心距離地鐵站能不能控制在300米以內(nèi)(當(dāng)然也不要超太遠(yuǎn))，距離公交車站能不能控制在100米以內(nèi)，半徑1公里以內(nèi)旅館酒店等住宿設(shè)施有沒有10家，道路是否擁擠、有沒有障礙，好不好停車。真的有很多人因為這些嘰嘰歪歪呢。

確定了購物中心，具體位置咋選？

找好了商圈和購物中心，接下來的就是落地環(huán)節(jié)了。但在真正落地之前，你必須要做好選址預(yù)測，也就是計算好你的各項成本。

在稅費固定的情況下，入駐購物中心餐飲品牌需要承擔(dān)食材、人力、房租、能源、運營等各項成本(盤子碗被摔碎、食材浪費問題先不說)。其中，無論是快餐、簡餐還是正餐，其食材成本占比都在30%—35%之間(這可是一筆成本開銷大頭)，人工成本占比約為15%-18%，房租成本占比在15%以下。

（外婆家被購物中心視為吸引客流的“主力店”）

假設(shè)投資一家店需要200萬，你至少要計算一下投資回報周期。在此借用72街易正偉給出的一道數(shù)學(xué)公式：

預(yù)估營業(yè)額=各類人流基數(shù)x捕獲率x客單價(樣本量可以通過周一到周四，周五到周日兩個時段分別統(tǒng)計，捕獲率=進店人數(shù)÷門前流動人數(shù))

用投資總金額除以預(yù)估營業(yè)額，就大致知道你多久能回本了。

一般情況下，客單價較低的餐飲品類投資回報周期應(yīng)控制在12個月以內(nèi)，投資大的中式正餐、西餐、商務(wù)等我們則另當(dāng)別論。

說到具體位置，類似離扶梯近、電梯右手邊第三家店鋪位置優(yōu)先選擇，這種話我們還是不說了，剛巧有這樣的位置留給你，恐怕你得是GUCCI或者LV。H認(rèn)為，餐廳在購物中心選址應(yīng)首先選擇客流量聚集的地方。商場對于各樓層、各區(qū)間有著不同的功能劃分，我們應(yīng)首先根據(jù)品類對號入座，千萬不要以“獨行俠”的姿態(tài)出現(xiàn)在餐飲聚集地以外的地方，因為顧客都希望有更多選擇，他們一般會找個品牌多的地方挑挑直接坐下。

（餐廳在購物中心選址應(yīng)首先選擇客流量聚集的地方）

其次，盡量選擇動線中間的位置。購物中心一般都會把主力店設(shè)在兩端位置，比如海底撈、眉州東坡、外婆家這類人氣旺的品牌，或者是電影院和超市。

（選址盡量選擇動線中間的位置 制圖：掌柜攻略）

兩端主力店業(yè)態(tài)和實力相當(dāng)，盡量選擇中間位置;兩端主力店業(yè)態(tài)不同，則應(yīng)根據(jù)客群定位來選擇。

1、如果是休閑餐飲、簡餐等適合年輕人的，就應(yīng)該靠近電影院、電玩城等。

2、如果是中式正餐等適合全家人的，就應(yīng)該靠近便利店、超市等。

餐廳選址本就是一場博弈，跟開發(fā)商博弈，跟競爭對手博弈，跟顧客博弈，直到變成大boss。拍腦袋決策的選址辦法可以，但不如把“商業(yè)預(yù)判+實際”結(jié)合起來走的會更長遠(yuǎn)，再專業(yè)點，到那時，說不準(zhǔn)我們也能享受一下免房租的待遇呢。