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社區(qū)商業(yè)風(fēng)生水起 差異化跨業(yè)態(tài)融合是關(guān)鍵

　　社區(qū)商業(yè)需求旺盛

        在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，隨著消費(fèi)升級(jí)、電商沖擊和移動(dòng)互聯(lián)的快速發(fā)展，實(shí)體商業(yè)的傳統(tǒng)形態(tài)都在尋求轉(zhuǎn)型和新的發(fā)展契機(jī)，社區(qū)商業(yè)就成了新的戰(zhàn)場(chǎng)。隨著社區(qū)商業(yè)的興起，核心商圈不再是消費(fèi)者的唯一選擇。城市零售邊緣崛起，出現(xiàn)了“集聚—擴(kuò)散”的趨勢(shì)，眾多的企業(yè)開始“微”化，落位社區(qū)商業(yè)。購(gòu)物中心、主題Mall固然是一個(gè)城市的形象和名片，但市民真正最經(jīng)常消費(fèi)的地點(diǎn)，還是家門口的社區(qū)型商業(yè)。

       社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是決定生活品質(zhì)和營(yíng)造人氣的很重要因素。社區(qū)商業(yè)與老百姓的生活息息相關(guān)，

        在二公里內(nèi)即可解決日常消費(fèi)問題，從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來看，社區(qū)商業(yè)消費(fèi)已占其整體商業(yè)構(gòu)成的60%至70%。社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為滿足居民基本消費(fèi)需求的重要渠道和載體，目前社區(qū)商業(yè)又興起一站式消費(fèi)模式，進(jìn)一步凸顯了商家與顧客擁有無縫對(duì)接的近距離優(yōu)勢(shì)。

       差異化是關(guān)鍵

        社區(qū)商業(yè)是民生行業(yè)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和供給側(cè)改革的重要著力點(diǎn)，在新常態(tài)下，零售企業(yè)必須重視并進(jìn)行創(chuàng)新和變革。從現(xiàn)狀來看，多數(shù)城市的社區(qū)商戶需要品牌化升級(jí)。社區(qū)商業(yè)之所以能成為傳統(tǒng)零售業(yè)的“藍(lán)海”，關(guān)鍵在于它回歸了商業(yè)本質(zhì)的消費(fèi)需求，其消費(fèi)的便利性是中心商圈所無法比擬的。

        就目前看，社區(qū)商業(yè)應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：

        一、科學(xué)規(guī)劃原則：

       社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃，是一個(gè)城市商業(yè)規(guī)劃的點(diǎn)睛之筆，有些社區(qū)商業(yè)由于在前期產(chǎn)品在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，沒有注意或重視開發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進(jìn)入社區(qū)商業(yè)開發(fā)領(lǐng)域，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)作嚴(yán)重脫節(jié)的情況，使有的設(shè)計(jì)無法實(shí)現(xiàn)。在整個(gè)的社區(qū)商業(yè)開發(fā)中，要有科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，為隨時(shí)發(fā)生有動(dòng)態(tài)的調(diào)整，這要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段做到彈性設(shè)計(jì)。

       二、準(zhǔn)確定位原則

       作為社區(qū)商業(yè)的定位，基于幾個(gè)方面：第一，本地區(qū)資源。第二，依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴(kuò)大輻射半徑，如果定位準(zhǔn)確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)營(yíng)的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

        三、慎重選址原則

        因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的商圈不是圓的，慎重對(duì)待選址，這對(duì)社區(qū)商業(yè)的未來發(fā)展至關(guān)重要。

        四、招商先行原則

        目前國(guó)內(nèi)一些社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商，在建設(shè)前期，沒有很好的和商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致和后期招商脫節(jié)。我們一直在倡導(dǎo)大連萬達(dá)的訂單模式，如果在前期和主力商家達(dá)成聯(lián)盟，為日后的招商與經(jīng)營(yíng)過程中，成功的可能性將大大提升。

       五、規(guī)模適度原則

       從全國(guó)社區(qū)商業(yè)街建設(shè)看，有存在貪大求洋的現(xiàn)象和規(guī)模有無限擴(kuò)大的趨勢(shì)。很多的開發(fā)商，在開發(fā)社區(qū)商業(yè)街的時(shí)候，更多考慮規(guī)模效益，忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的邊際效益理論，發(fā)揮好最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益。

        六、因地制宜原則

       本地、本區(qū)域所具有的最基本的、最原始的特征，應(yīng)該是我們最根本的特色所在。不同的社區(qū)商業(yè)要有不同的特色，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)不能丟掉本社區(qū)的特色，千萬不能過分追求高大上的東西。

      七、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)原則

      從近幾年的情況看，中國(guó)零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從店與店之間的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到街與街之間的競(jìng)爭(zhēng)。社區(qū)商業(yè)要考慮更多的自身經(jīng)營(yíng)特色，要搞好與周邊商業(yè)的錯(cuò)位，做接地氣的生活超市，實(shí)踐看有特色社區(qū)商業(yè)最具有生命力。

      八、以人為本原則

       不同的社區(qū)商業(yè)在發(fā)展過程中大體經(jīng)歷了幾個(gè)階段，第一個(gè)階段單純以購(gòu)物為主；第二個(gè)階段適當(dāng)考慮一些對(duì)人的關(guān)懷；第三是以人為本的原則。現(xiàn)在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，包括五個(gè)非常成功的社區(qū)商業(yè)，更多的也體現(xiàn)了社會(huì)活動(dòng)中心的功能。在這里我講兩個(gè)新型特殊業(yè)態(tài)：

       社區(qū)商業(yè)的特殊產(chǎn)業(yè)之一就是社區(qū)養(yǎng)老。

       有資料說，2015年以后，中國(guó)的老齡化速度進(jìn)一步加快。據(jù)中國(guó)國(guó)務(wù)院老齡委預(yù)測(cè)，至2020年中國(guó)60歲以上人口將達(dá)2.48億；2030年超過3億人；2050年超過4億，占總?cè)丝诘谋戎貙⑦_(dá)到30%，屆時(shí)中國(guó)將成為世界上老齡化程度最深的國(guó)家。社區(qū)商業(yè)是居家養(yǎng)老的基礎(chǔ)，其發(fā)展可促進(jìn)業(yè)態(tài)的融合。如大力推進(jìn)和探索醫(yī)商結(jié)合、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的跨業(yè)態(tài)融合的模式。互聯(lián)網(wǎng)+也為老齡化社區(qū)商業(yè)提供了多種便利，社區(qū)超市、便利店、藥店APP，可以為有輕微活動(dòng)障礙的非健康老人提供商品、餐飲和基本服務(wù)。還可以維系跨越時(shí)空的親情照料等。

        根據(jù)這樣的市場(chǎng)趨勢(shì)，未來社區(qū)養(yǎng)老的模式也逐步成型。即在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為中心，配備為老年人服務(wù)的店面、優(yōu)質(zhì)的老年大學(xué)、專門為老年人設(shè)置的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，甚至還有讓老年人孫輩入住的幼兒園、兒女能夠購(gòu)買的房產(chǎn)等。這時(shí)候，完全以老年人服務(wù)機(jī)構(gòu)為中心就形成了一個(gè)商業(yè)圈。但同時(shí)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式也變得越發(fā)清晰。經(jīng)過數(shù)年的模式探索和產(chǎn)品研發(fā)，社區(qū)商業(yè)的投資模式、業(yè)態(tài)規(guī)劃模式和運(yùn)營(yíng)管理模式已打造成型，這也為社區(qū)商業(yè)的下一步大面積鋪開準(zhǔn)備了條件。

       社區(qū)商業(yè)的特殊產(chǎn)業(yè)之二是開書店。

       在現(xiàn)有規(guī)劃體制下，社區(qū)商業(yè)街鋪大量充斥市場(chǎng)，導(dǎo)致供應(yīng)嚴(yán)重過剩，比起購(gòu)物中心有之過無不及。作家龍應(yīng)臺(tái)說，一個(gè)城市是需要有“公共客廳”。這就好像一個(gè)荒涼大城市里的溫暖小據(jù)點(diǎn)。在一個(gè)社區(qū)商業(yè)的概念中賦予“生活”和“文化”更深層的內(nèi)涵，那就是人與書、創(chuàng)意、教育、藝術(shù)的相互碰撞，在一個(gè)空間中發(fā)生對(duì)話，觸動(dòng)心靈，產(chǎn)生共鳴，讓生活有所深入，有所沉淀，是一個(gè)互動(dòng)的、智能的、時(shí)尚的書店，我們希望閱讀可以在一種文藝而不拘束的環(huán)境中進(jìn)行，希望在喧囂中有一片寧靜之地安放閱讀的心，這就是社區(qū)商業(yè)生活文化現(xiàn)場(chǎng)。它突出了線下社交和文化體驗(yàn)，大家知道，臺(tái)北有誠(chéng)品書店、北京有三聯(lián)韜奮書店、蘇州也有誠(chéng)品書局，那我們這里呢？社區(qū)是每個(gè)家庭生活的港灣，特別是一些離退休的老人，他們需要通過文化與商業(yè)的深度融合，給自己創(chuàng)造一種獨(dú)特的生活美學(xué)，成為這些有文化、有涵養(yǎng)老人的溫暖記憶，少年兒童放學(xué)后或寒暑假，他們的家長(zhǎng)也都希望能有一個(gè)將心靈沉靜安放的處所。在這個(gè)書店里還可設(shè)咖啡、文創(chuàng)、講堂、展覽多業(yè)態(tài)的跨界融合，把最具韻味的文化內(nèi)涵、最前沿的文創(chuàng)、藝術(shù)現(xiàn)場(chǎng)引入到了都市生活中。

       九、強(qiáng)化功能原則

        社區(qū)商業(yè)街的最大功能是便利化和生活化，一些非購(gòu)物的功能要日益提高。多做一些如類似于廣東的早茶的活動(dòng)室、聊天室、閱覽室、兒童活動(dòng)中心等公益場(chǎng)所。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長(zhǎng)顧客在商業(yè)街停留時(shí)間，最終還是擴(kuò)大消費(fèi)。

        十、營(yíng)造氛圍原則

        社區(qū)商業(yè)街的氛圍也非常重要的，其中優(yōu)質(zhì)服務(wù)很重要。優(yōu)質(zhì)服務(wù)雖然是常規(guī)理念，但要做好卻絕非簡(jiǎn)單之事。對(duì)社區(qū)店來說，得罪了一個(gè)顧客，比大賣場(chǎng)要嚴(yán)重很多，顧客可能真正影響一大圈人。另外在社區(qū)商業(yè)街中通過設(shè)置主力店和多個(gè)與之配套的輔助店，多做一些活動(dòng)，多在社區(qū)商業(yè)中設(shè)計(jì)幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，可最大限度的聚集人流。

         十一、商魂培育原則

        我們認(rèn)為一個(gè)社區(qū)商業(yè)街應(yīng)該有魂，這個(gè)魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。所以對(duì)一個(gè)社區(qū)商業(yè)街商魂的培育和樹立是非常重要的。社區(qū)商業(yè)要依托歷史形成的文化底蘊(yùn)氛圍，形成自己的商魂。

        十二、有機(jī)鏈接原則

       這個(gè)有機(jī)鏈接在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)過程中，應(yīng)該注意和周邊原有商業(yè)的鏈接，不要割裂。在社區(qū)商業(yè)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，相關(guān)的鏈接工作非常重要。

       十三、成功營(yíng)銷原則

       社區(qū)商業(yè)要有正確的市場(chǎng)定位，先進(jìn)的營(yíng)銷理念與務(wù)實(shí)的促銷手段，對(duì)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的整體運(yùn)作影響重大。要針對(duì)不同的社區(qū)群體，對(duì)超市進(jìn)行有針對(duì)性的定位，要想方設(shè)法經(jīng)營(yíng)好本商圈消費(fèi)者。

      十四、獨(dú)特景觀原則

        目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)施中對(duì)景觀的設(shè)計(jì)越來越重視。社區(qū)商業(yè)要巧妙的結(jié)合地產(chǎn)商設(shè)計(jì)的景觀為我所用，形成本社區(qū)商業(yè)最亮麗的景觀特色群，這可能會(huì)形成商業(yè)和旅游的最佳黃金結(jié)合點(diǎn)。總之一個(gè)有生命力的，有前途的社區(qū)商業(yè)，牢牢把握住社區(qū)商業(yè)的商魂、商脈、商氣，商道，它就會(huì)擁有無限的商機(jī)。社區(qū)商業(yè)的發(fā)展將極大地方便老百姓的日常生活。

        未來的社區(qū)商業(yè)不僅僅是日常消費(fèi)的地方，應(yīng)更加強(qiáng)調(diào)成為社交體驗(yàn)的場(chǎng)所，社區(qū)商業(yè)以服務(wù)為核心，以便利為競(jìng)爭(zhēng)力，服務(wù)觀在消費(fèi)者價(jià)值觀中占強(qiáng)烈認(rèn)同位置。例如維修、送水、鮮花、診所、家政、洗衣、快餐、藥店、銀行等便民服務(wù)。特別在運(yùn)營(yíng)的業(yè)態(tài)、時(shí)間上應(yīng)體現(xiàn)靈活度。一方面在運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)上，以咖啡廳為例，融合了咖啡、甜品、簡(jiǎn)餐、會(huì)議、書吧等多種功能，另一方面，部分業(yè)態(tài)應(yīng)提早開門，如早餐、超市等應(yīng)提早開門滿足居民需求，而非像多數(shù)鄰里中心把開門時(shí)間放在9點(diǎn)以后。

        隨著未來單體項(xiàng)目開發(fā)體量的增大及運(yùn)營(yíng)的成熟，未來社區(qū)商業(yè)部分產(chǎn)品輻射范圍將逐漸擴(kuò)大，有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型為區(qū)域中心。社區(qū)商業(yè)一般輻射范圍在周邊2公里內(nèi)，隨著商業(yè)影響力提升、品類組合豐富、服務(wù)范圍更廣，輻射客群更多面，部分鄰里型商業(yè)將逐步發(fā)展到輻射周邊5公里的區(qū)域中心商業(yè)。

        總之，社區(qū)商業(yè)的核心特質(zhì)是必須要打造家的感覺。零售變革大潮下中國(guó)的社區(qū)商業(yè)，就是一個(gè)社區(qū)大家庭的客廳，而家庭對(duì)于社會(huì)來說，最重要的是溫馨和暖人。社區(qū)商業(yè)生態(tài)不是一個(gè)人、一個(gè)企業(yè)就能構(gòu)建的，共建、共享、共贏社區(qū)商業(yè)的未來，重塑社區(qū)商業(yè)生態(tài)，就是要將社區(qū)商業(yè)生活精致化，同時(shí)極力培育親情服務(wù)文化。未來社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，要努力做到差異化共存，構(gòu)建自己的特色。未來社區(qū)商業(yè)在線下還有很大的發(fā)展空間，它將迎來新一輪的品牌升級(jí)，從初期、原始、簡(jiǎn)單、粗放式經(jīng)營(yíng)，向品牌、品質(zhì)、健康及科學(xué)化經(jīng)營(yíng)深入，從而也將更加貼近消費(fèi)者。

(陸鵬、王炳東)