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11月23日，中國百貨商業(yè)協(xié)會聯(lián)合淮海路經(jīng)濟發(fā)展促進會、上海淮海商業(yè)(集團)有限公司在上海召開了“2022淮海中路商業(yè)發(fā)展論壇“，會議主題為：更人文，更未來，更融合，建設(shè)高雅時尚的世界級商業(yè)街區(qū)。

以下為領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司中國內(nèi)地董事總經(jīng)理竺海群先生的演講實錄。他的演講主題為：開拓?zé)o限——香港存量改造之王的商業(yè)秘密。

領(lǐng)展是一家香港上市公司，2005年香港政府把旗下180個商業(yè)進行打包，在香港作為一個房地產(chǎn)信托基金進行上市，這是在香港房地產(chǎn)信托基金上市的首創(chuàng)。經(jīng)過了17年的發(fā)展，目前成為亞洲最大的房地產(chǎn)上市信托基金。公司上市時有338億港元的資產(chǎn)規(guī)模，到今年9月底，已經(jīng)是2340億港元的資產(chǎn)管理規(guī)模。

經(jīng)過17年的發(fā)展，公司已經(jīng)是亞洲最大的REITs，也是目前唯一一個正在著力打進世界級的房地產(chǎn)投資和管理人的香港企業(yè)。公司的分紅是100%拿出來分給投資者的，過去17年在我們的分紅逐步的增長，既使是在去年不太景氣的情況下，每個單位分紅仍然有5.4%的增長，如果綜合下來的話，過去的分紅增長，每年都有10%。公司也有非常好的國際信譽，標(biāo)普3A評級。

作為一個房地產(chǎn)信托企業(yè)，我們的核心競爭力主要在于資產(chǎn)管理、投資組合管理以及資本管理。資本管理，作為房地產(chǎn)信托投資基金，在資本管理上面可能是我們比較重要的標(biāo)簽。在投資組合管理方面，我們一直在探討我們進入到什么樣的國家、進入到什么樣的城市，然后再進入到什么樣的賽道，我們資產(chǎn)組合里面用什么樣的資產(chǎn)組合，使得我們的投資有穩(wěn)定的收益，來抵沖我們不定期的風(fēng)險，我們也有專業(yè)的團隊去收購資產(chǎn)，在香港、中國大陸都有自己專業(yè)的團隊。

目前我們在香港大概有130個物業(yè)。2015年我們進入到中國市場，目前在北上廣深四個城市有購物中心、寫字樓。除此之外，還在澳洲、倫敦還有自己的一些寫字樓和商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。

我們做資產(chǎn)組合遵循以下幾點。首先是用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來進行多元化物業(yè)組合，去抵消市場上的一些風(fēng)險。目前在國內(nèi)我們進入的都是北上廣深等一線城市，所持有的物業(yè)地塊相對是城市的核心地段。就商業(yè)來說，需要有一些地鐵或者軌道交通來對接。

我們所持有的物業(yè)，基本上是在建成開業(yè)以后，在正常的運營、正常的現(xiàn)金流的情況下進行收購。主要的原因在于我們希望通過這些現(xiàn)金或者這些租金的分紅，能保證到投資者有穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅。匯率上的風(fēng)險，我們也做了很多匯率上對沖的方式，使得我們的資產(chǎn)能保持比較穩(wěn)定的估值水平。

作為一個國際化的公司，我們對ESG非常重視。在環(huán)境方面，我們所改造的商業(yè)物業(yè)，都積極取得各項的綠色認證。綠色認證對于綠色建筑、綠色金融、綠色租賃等等來說取得了相得益彰的作用。在社會責(zé)任方面，我們每年會拿凈物業(yè)收入的0.25%，作為社會公益基金，到目前為止我們累計發(fā)放了1.3億港元的公益基金，惠及到的人數(shù)超過1200萬人。

公司制定了2035計劃，并分成短期目標(biāo)、中期目標(biāo)、長期目標(biāo)。短期目標(biāo)上面，我們還是會優(yōu)先把ESG作為一個2035實現(xiàn)凈零排放的這樣一個目標(biāo)，繼續(xù)的推動節(jié)能環(huán)保。中期目標(biāo)，希望我們所有的物業(yè)組合能拿到100%的綠色建筑認證，盡管非常有挑戰(zhàn)性，也是高成本的。長期目標(biāo)，是把利益相關(guān)方結(jié)合在一起，共同推進節(jié)能減排。

下面重點談一些改造內(nèi)地的項目案例：

1．深圳領(lǐng)展中心城

這個項目是2019年收購的一個項目，當(dāng)時投資66億人民幣。在收購?fù)暌院螅覀兙驮谒伎迹驗楫?dāng)時這個項目就在深圳市市政府的對面，所以在原來建設(shè)的要求有一些限高的要求，它的屋頂如圖所示，其實像一個屋頂花園。它的購物中心是往下發(fā)展的，下面有三層商業(yè)，一樓有一層的商業(yè)。在建設(shè)上面，因為這個形狀是一個圓形的形狀，圓形形狀讓里面的空間感和方向感非常困難，我們春夏秋冬的概念來解決。

項目獲得的幾項認證，“SITES”認證是項目里面的植物，它體現(xiàn)出來的一些水土保留，包括污水處理等等，我們在改造的時候要把這些元素考慮進去。“WELL”認證主要是跟在這個商場里面的采光，空氣的這種負離子的含氧量，然后自然光線，它是相關(guān)的，這個WELL也是在認證上面得到了相關(guān)的證書。還有LEED的綠色建筑認證。這三個證書集合在一起，目前在全球來說這是唯一的一個項目。租戶可以把這個信息告訴消費者，消費者來了以后也會，比如說兒童到這里來，家長會感到非常安心消費。

2．廣州太陽新天地

這個項目是公司剛剛收購的，在珠江新城。項目總樓面面積90,113平方米，總計約800個停車位，改造項目將分階段進行，邊經(jīng)營邊改造。

改造重點包括：

1）重新劃分和改造先前百貨公司占用的區(qū)域，打造成為年輕家庭、白領(lǐng)一族及潮人的社交聚集地；

2）優(yōu)化商店組合包括餐飲、兒童/娛樂及一般零售，為顧客帶來耳目一新的形象；

3）改善各樓層的垂直流動性、視覺效果及連通性

所有的改造項目在改造過程中會流失兩類主要的客戶，一是消費者，二是租戶。如何保證項目改造完后大家愿意回來，保持這個項目的熱度，我們聘請了專業(yè)公司，進行持續(xù)的宣傳，持續(xù)的去梳理出品牌的故事，然后每次宣傳圍繞著這個品牌來進行推廣。這是我們在改造上積累的心得。

3．上海領(lǐng)展企業(yè)廣場

這個項目位置很好，但是面臨著商業(yè)供應(yīng)量大的競爭壓力。這就需要提升本身的物業(yè)質(zhì)量，包括大堂、電梯廳，包括洗手間等等。這個改造完以后，它更加符合PWC這樣一些租戶對自己公司形象的要求。這個項目在今年底所有的主體改造工作就能結(jié)束，希望在明年開春我們進行開業(yè)典禮。