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各位領導、各位嘉賓：

非常榮幸能夠參與本屆中國百貨零售業年會暨商業創新峰會。今天，我主要分享張園歷史街區過去的一些情況，整個煥新的過程，以及它的未來是怎樣的。

張園，東至石門一路，南為威海路、西為茂名北路、北至吳江路，位于2005年上海市政府批準的南京西路風貌保護區的核心區域，擁有歷史保護建筑43處，總建筑面積約4.4萬平方米，其中：市優秀歷史建筑13處，面積約1.8萬平方米；規劃保留建筑5處，面積約4千平方米；區文保點24處，面積約2.2萬平方米。按照控詳規劃調整方案，張園區域用地面積約4.68萬平方米，地上建筑面積為6.14萬平方米，地下空間總建筑面積為8.22萬平方米。地面新建建筑面積為1.35萬平方米。

張園的由來：1882年，無錫富商張叔和購地后建花園，取名“張氏味莼園”，人們習慣稱其為“張園”。1885年開始對游人免費開放，成為當時上海最大也最有特色的開放式西化的公共空間和娛樂場所，與其時的“徐園”、“愚園”、“豫園”齊名，有著“海上第一名園”的美譽。第一盞電燈、第一輛自行車，第一個室外照相館在此登場亮相。還曾聚集過無數文人雅士、各界名流，孫中山、黃興、章太炎、蔡元培等名人在此發表過重要的演講，京劇大師梅蘭芳上海首演在張園進行，功夫大師霍元甲也曾在此設擂臺比武。

為改善居民生活環境，保護歷史建筑風貌，留存和延續城市文脈，提升區域環境和功能，靜安區政府計劃按照城市更新理念對張園地塊實施舊區改造，積極探索“留、改、拆并舉，以保留保護為主”的城市更新新模式。上海市委、市政府也高度關注，時任市委主要領導同志先后三次蒞臨調研，強調要對標最高標準、最好水平,堅持保護為先、文化為魂、以人為本，打造歷史風貌保護和城市有機更新的標桿。作為張園項目的開發建設主體，靜安置業集團根據相關部署，積極開展先行先試，在歷史街區更新改造方面形成了一些有益的探索，主要包括：

集團還在探索應用數字化技術，提升“一幢一檔”工作的能級，使建筑所含信息能得到長久、有效地保存。目前已聯合上海交大設計學院教授、建筑文化遺產保護國際研究中心主任曹永康團隊，運用三維激光掃描（3D laser scanning）技術，率先完成了張園77等歷史建筑的數字建模。

自張園征收生效和保護性開發期間，我們也引入智能化手段，通過建立GIS系統（地理信息管理系統）和BIM系統（建筑模型信息系統），布置溫控、煙感、震動等傳感器，對張園歷史風貌區建立起“人防+技防”的看護管理模式，實現歷史建筑全生命周期信息化、智能化、全息化的管理。并立足看護管理實踐經驗，制定形成《歷史風貌區保護性征收基地保護管理指南》，作為上海市地方標準于2021年6月1日起正式實施，成為全市該領域的首個地方標準，為全市乃至全國的舊區改造、城市更新工作提供指導。

歷史街區更新工作是一項綜合性、全局性、政策性和戰略性很強的社會系統工程，應盡可能制定系統的更新規劃體系，多渠道征集意見方案。張園項目錨定高標、充分借鑒國內外經驗，科學開展前期規劃，為項目扎實推進提供專業多元指引。

2019年6月20日, 我們聯合靜安區規劃和自然資源局，啟動了“張園地區保護性綜合開發方案設計”國際方案征集工作。從20余家世界及中國杰出的設計公司中遴選出了英國戴維·奇普菲爾德事務所（DCA）、日本隈研吾建筑都市設計事務所、明悅建筑設計事務所、如恩設計研究室四家設計單位，參與本次國際方案征集。另外，華潤地產聯合大都會建筑事務所和同濟大學團隊，太古地產聯合歐華爾顧問公司和章明團隊，以志愿者的形式也參與到了此次活動中來。

為強化規劃方案的專業性和多元化，靜安置業集團云集國內外多位知名專家學者，組成頂尖評審團隊，包括中國科學院院士、同濟大學教授、上海市規劃委員會歷史文化風貌區與優秀歷史建筑保護專家委員會主任鄭時齡，中國科學院院士、同濟大學教授常青，上海交通大學教授、上海市規劃委員會專家委員王林，國家級非物質文化傳承人、國內銅雕界唯一國家級工藝美術大師朱炳仁，上海中心總設計師夏軍，早稻田中國都市更新研究中心主任趙城琦，北京故宮銅器館館長、北京前門銅器館館長董竹等，也聘請了華建集團作為技術咨詢顧問。

在吸收了張園保護性開發國際方案征集的各家單位的長處之后，形成了張園地區保護性綜合開發規劃方案。方案在歷史建筑保護、地下空間開發、功能定位、交通組織等方面，形成了具有啟發、共識的內容，包括：確定了盡最大可能保護石庫門里弄建筑群和巷弄肌理，合理植入新功能，地上地下功能連貫等設計原則；利用中段泰興路營造南北向空間主軸；完整保留沿茂名北路的連續弄堂界面；結合獨立式住宅前庭院和南北側新建建筑設置公共空間等。功能策劃則在德國羅蘭·貝格國際管理咨詢公司研究的基礎上，按照文化、商業、辦公、居住的功能定位開展。

根據國際方案征集專家評審對“一幢一策一方案”的要求，編制形成《張園歷史建筑保護性修繕導則》，對張園每幢歷史建筑按照其歷史、藝術、科學、社會化價值進行充分評估，劃分為A、B、C、D四類保護級別，并確定每幢歷史建筑重點保護部位、保護要求與改造更新策略，為保護修繕與活化利用提供指引。

以上是關于張園項目的分享，會后如果有機會也歡迎大家到張園來走一走，希望大家能夠給這個項目未來的改造和活化利用提出更寶貴的意見，謝謝大家！