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近期，有關(guān)成都百貨各種“關(guān)門潮”消息不斷傳來：天府廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)14年的摩爾百貨，宣布于本月底撤場(chǎng)，建設(shè)路億佰家商場(chǎng)一夜之間也倒閉……

此外，在成都黃金地段西門新城市廣場(chǎng)，連續(xù)經(jīng)營(yíng)11年的百佳超市將在2月29日宣布結(jié)業(yè)。這家陪伴我們青春時(shí)光、耳熟能詳?shù)钠放疲瑵u漸成為人們的記憶……

梳理成都商業(yè)發(fā)跡之路，不難發(fā)現(xiàn)從2008年后，成都迎來了商業(yè)井噴時(shí)代、各種商業(yè)綜合體紛至沓來，春熙路進(jìn)入3.0時(shí)代、城南商業(yè)中心更是方興未艾。“井噴式”發(fā)展至今，商業(yè)地產(chǎn)在不同城市已經(jīng)兩極分化。隨著經(jīng)濟(jì)的日漸下滑和地產(chǎn)轉(zhuǎn)型加劇，商業(yè)地產(chǎn)之困趨勢(shì)明顯。對(duì)此，合能地產(chǎn)成都公司商用事業(yè)部總經(jīng)理徐猛認(rèn)為，成都商業(yè)地產(chǎn)體量大、同質(zhì)化嚴(yán)重，主動(dòng)升級(jí)業(yè)態(tài)，尋求差異化發(fā)展才是成都商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)前行的關(guān)鍵。

關(guān)門潮頻現(xiàn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者連喊“壓力大”

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，目前城南現(xiàn)有零售商業(yè)體量已經(jīng)高達(dá)133萬方，截至2014年底，城南未能準(zhǔn)時(shí)開業(yè)的商業(yè)面積達(dá)34萬方。在城南早期開業(yè)的幾大項(xiàng)目中，以環(huán)球中心、九方購(gòu)物中心、復(fù)城國(guó)際廣場(chǎng)、會(huì)展中心綜合性物業(yè)為代表，記者分別進(jìn)行了走訪，商氣“冷熱不均”。

沿著成都二環(huán)路高架橋，以四十公里/小時(shí)的行車速度轉(zhuǎn)一個(gè)圈，平均每五分鐘就會(huì)在高架橋路邊看到一個(gè)購(gòu)物中心或百貨商場(chǎng)。作為中國(guó)西部二線城市、成都商業(yè)體早在3年前就破百。截至2014年，已建成的商業(yè)綜合體達(dá)1500萬方，其中購(gòu)物中心供應(yīng)量超400萬平米，居全國(guó)第一。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年天府新城商圈寫字樓存量達(dá)到了243.91萬㎡，空置面積1236萬㎡，空置率超過50%；目前，成都商業(yè)地產(chǎn)在建面積超過290萬平米，已經(jīng)成為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在建規(guī)模最大的城市。“成都在建商業(yè)體面積居全球第二、是巴黎的20倍。多如牛毛的購(gòu)物中心“嚴(yán)重過剩”。過剩即意味著空置。”一位業(yè)內(nèi)人士直指成都商業(yè)弊病。

據(jù)記者調(diào)查，矗立在西大街的百佳購(gòu)物超市，是許多老成都市民的商業(yè)記憶。在摩爾百貨天府廣場(chǎng)店宣布關(guān)門后，位于成都黃金地段的西門百佳超市新城市廣場(chǎng)店，也宣布在本月底結(jié)業(yè)。據(jù)了解，自2005年開始，百佳超市和新城市廣場(chǎng)方面簽署了為期10年的合同，當(dāng)時(shí)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到17000平方米，包括一樓店中店和負(fù)一樓超市。不過，2015年9月左右，百佳超市已將一樓交出，只運(yùn)營(yíng)13000平方米的超市。盡管業(yè)主方積極續(xù)約，但百佳超市出于自身戰(zhàn)略考慮，最終決定關(guān)店。

商業(yè)產(chǎn)能過剩市場(chǎng)空置率高 如何破局？

從尚泰百貨成都萬象城店、天虹百貨紅牌樓店到人民商場(chǎng)清江路店、摩爾百貨羊西店、太平洋百貨，再到摩爾百貨天府廣場(chǎng)店、百佳超市新城市廣場(chǎng)店……近年來，“關(guān)門潮”話題不斷的成都，似乎一直在面臨著單體百貨的頻頻“出逃”。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，成都商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)仍處高位。有業(yè)內(nèi)人士分析，整體庫(kù)存的居高不下，也令成都商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)面臨巨大壓力，整體市場(chǎng)兩極化趨勢(shì)將更明顯。除因產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)問題，導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)困難的客觀原因外，在經(jīng)歷了近20年的鼎盛期之后，不少傳統(tǒng)百貨都陷入了銷售增長(zhǎng)滯緩、利潤(rùn)持續(xù)下滑的窘境，并在購(gòu)物中心的夾擊中走向邊緣。

來自仲量聯(lián)行《2015年全年成都房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)回顧》數(shù)據(jù)顯示，2015年成都共迎來TheOne、鉆石廣場(chǎng)、銀泰城、龍湖金楠天街(樓盤詳情 圖庫(kù))及大悅城等5個(gè)購(gòu)物中心落成開業(yè)，總體量達(dá)約48.4萬平方米，令成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量增至約566萬平方米，總體存量同比增加44.75萬平方米。在2015年新入市的項(xiàng)目中，銀泰城、龍湖金楠天街及大悅城，開發(fā)了全國(guó)范圍內(nèi)豐富的戰(zhàn)略品牌資源而實(shí)現(xiàn)較高的入駐率及開業(yè)率。不過，去年成都多家大型品牌零售商調(diào)整關(guān)店，由于關(guān)閉店鋪面積較大，也令在租賃市場(chǎng)保持活躍的情況下，整體市場(chǎng)空置率受此影響較大。

世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告亦稱，成都這座在建商業(yè)地產(chǎn)面積逾290萬平方米的城市，正面臨著商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的挑戰(zhàn)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，成都目前約有30處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目處于停工或者半停工狀態(tài)——目前正在建設(shè)的商業(yè)后期同樣面臨運(yùn)營(yíng)的壓力。透過這一數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，成都商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化，商業(yè)地產(chǎn)如何破局，迫在眉睫。

商業(yè)地產(chǎn)之困差異化是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵

最近幾年來，北京、上海、廣州、長(zhǎng)沙、成都、沈陽(yáng)等地百貨巨頭紛紛折戟，隨著經(jīng)濟(jì)的日漸下滑和地產(chǎn)轉(zhuǎn)型加劇，商業(yè)地產(chǎn)之困趨勢(shì)明顯。

在合能地產(chǎn)成都公司商用事業(yè)部總經(jīng)理徐猛看來，當(dāng)前，成都商業(yè)地產(chǎn)體量大，且同質(zhì)化嚴(yán)重，存量大、商鋪空置率高，尋求差異化發(fā)展才是成都商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)前行的關(guān)鍵。其次，成都人口基數(shù)不斷往上攀升，目前全市已有1400萬常住人口。有數(shù)據(jù)顯示，人口增量仍在繼續(xù)，伴隨著人口紅利的遞增，成都商業(yè)空間的體量也勢(shì)必會(huì)走向另一個(gè)高地。誠(chéng)然，現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)之困，是一個(gè)全國(guó)性的現(xiàn)象，它只是一個(gè)過程，商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)在這期間適應(yīng)當(dāng)前的困局，慢慢走出一條屬于自己的發(fā)展模式。“怎么去細(xì)分客群，做好市場(chǎng)調(diào)查，了解客戶需求，對(duì)于一個(gè)城市商業(yè)而言，其意義不言而喻。”

對(duì)于百佳超市的退場(chǎng)，徐猛認(rèn)為，百佳退租的位置依然會(huì)考慮由超市業(yè)態(tài)來填補(bǔ)，現(xiàn)在雙方的合作洽談基本敲定，新進(jìn)駐的超市絕對(duì)能滿足甚至提升周邊居民的生活需求和品質(zhì)。新城市廣場(chǎng)作為合能地產(chǎn)十年前的項(xiàng)目，從星光熠熠走到默默無聞，而今憑借租約到期進(jìn)行一次高質(zhì)量的升級(jí)換代，重新抓住消費(fèi)者的眼球。主動(dòng)升級(jí)業(yè)態(tài)，適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整，打造商業(yè)的標(biāo)桿品牌。通過量變到質(zhì)變的發(fā)展，以及不斷地摸索創(chuàng)新發(fā)展，讓新城市廣場(chǎng)在未來成為一個(gè)時(shí)尚、潮流、商務(wù)的聚集地。“合能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可謂沉寂多年，今年，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目將集中亮相，新的商業(yè)產(chǎn)品是否經(jīng)受得起成都市民的檢驗(yàn)，商業(yè)能否在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，假以時(shí)日，自見分曉。”